La Locazione Transitoria

Contratto transitorio in genere

NOZIONE E DISCIPLINA
Il contratto di locazione transitorio è una particolare forma di contratto di locazione, avente ad oggetto esclusivamente immobili destinati ad abitazione civile, che trova la propria regolamentazione nell’art. 5 della Legge n. 431/1998, nonché nel Decreto Ministeriale del 30/12/2002, come modificato e in parte sostituito dal Decreto Ministeriale del 16/01/2017.

VANTAGGI
Trattasi di uno strumento negoziale flessibile, per un verso conveniente sia per chi abbisogna di una sistemazione temporanea sia per i proprietari che desiderano concedere in locazione il proprio immobile per periodi limitati, senza vincoli a lungo termine; per altro verso confacente a soddisfare particolari esigenze abitative temporanee diverse da quelle turistiche (come trasferimenti lavorativi temporanei, corsi di studio, stage, ristrutturazioni della propria abitazione, esigenze familiari temporanee), che dovranno essere indicati specificatamente e documentati nel contratto.

REQUISITI FORMALI E DOCUMENTI DA ALLEGARE
Ha una durata compresa tra un minimo di 30 giorni (un mese) e un massimo di 18 mesi, al termine della quale il contratto si estingue automaticamente senza possibilità di rinnovo automatico. Sussiste l’obbligo di forma scritta e registrazione entro 30 giorni dalla stipula, incombente questo che può essere eseguito online attraverso il Portale dell’Agenzia delle Entrate o presso un Ufficio Territoriale.
A corredo del contratto devono essere inseriti l’attestazione di prestazione energetica (APE) e, come detto sopra, i documenti giustificativi delle esigenze temporanee che informano il contratto.
Vien da sé che ove nel contratto transitorio manchi la documentazione dell’esigenza temporanea o altri requisiti formali, il contratto sarà convertito in un contratto di locazione ordinario di durata quadriennale, con tutte le conseguenze del caso.

Contratto transitorio per studenti

NOZIONE, PRESUPPOSTI E DISCIPLINA
Tra i contratti di locazione ad uso transitorio si annovera quello siglato per esigenze abitative degli studenti universitari iscritti a corsi universitari, di specializzazione o corsi equipollenti in un Comune diverso da quello di residenza anagrafica (art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998).
Il contratto, il quale deve necessariamente avere ad oggetto un immobile situato nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo, ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi (3 anni), con possibilità di rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore.
Oltre alla disdetta in caso di scadenza del contratto, il conduttore ha facoltà di recesso, con un termine di preavviso contrattualmente stabilito, in presenza di gravi motivi.
Il canone di locazione è generalmente stabilito tramite accordi territoriali tra le organizzazioni sindacali, le università e le associazioni degli studenti.

ASPETTI E VANTAGGI FISCALI
Dal punto di vista fiscale, ove si opti per la tassazione della cedolare secca in luogo dell’applicazione delle aliquote progressive IRPEF (e conseguente rinuncia dell’aggiornamento ISTAT del canone di locazione), si potrà usufruire del vantaggio fiscale dell’aliquota al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, vale a dire una tassazione forfettizzata dei redditi da locazione inferiore all’ordinaria aliquota ammontante al 21%, unitamente all’esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro.
È utile ricordare che a seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16.1.2017, i contratti di locazione a canone concordato o assimilati possono essere stipulati anche senza l’assistenza di associazioni di categoria, con la precisazione che i contratti non assistiti possono accedere alla cedolare secca al 10% sono ove ricevano l’attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali (risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate).
A tale proposito, si soggiunge che l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 105/E/2018, ha chiarito che ove lo stesso appartamento sia concesso in locazione per porzioni a più studenti universitari e i singoli contratti siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo, è sufficiente un’unica attestazione di conformità da parte delle associazioni di categoria per tutti i contratti.
Di converso, sempre dal punto di vista fiscale, lo studente può detrarre il 19% del canone annuo pagato, fino a un massimo di Euro 2.633,00, se l’Università è distante almeno 100 km dal Comune di residenza e in una Provincia differente (cfr. art. 15, comma 1, lett. i-sexies Testo unico delle imposte sui redditi e Circolare del 21/04/2009 n. 18 Agenzia Entrate).

CONCLUSIONI
Si può, dunque, concludere che, se per un verso il contratto di locazione transitorio è una formula flessibile per esigenze abitative temporanee di vario tipo, il contratto transitorio per studenti universitari è una sua specifica declinazione diretta a facilitare a questi ultimi l’accesso ad un alloggio universitario in un Comune diverso da quello di residenza, con regole precise su durata, luogo e requisiti della parte conduttrice.

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