La rinuncia alla proprietà immobiliare: un potere destinato a tramontare dal 1° gennaio 2026?

La bozza della legge di bilancio 2026

“L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica.”

Così recita il comma 12 dell’art. 130 (rubricato «Norme di revisione e di razionalizzazione della spesa») nella versione della bozza della legge di bilancio 2026 che sarà presentata in Parlamento.
Si tratta, in buona sostanza, di comminare la nullità dell’atto di rinuncia – da perfezionarsi con atto pubblico o scrittura privata autenticata, da trascrivere ai fini dell’opponibilità ai terzi – se non corredato da apposita documentazione da cui risulti la conformità alla normativa urbanistica, ambientale e sismica.

A tal proposito, anzitutto sorprende la scelta lessicale ed inedita della norma, redatta nei termini di “documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa”: trattasi, se ben si guarda, di una locuzione piuttosto inconsueta nell’apparato normativo che in tema di atti sulla proprietà immobiliare, oltre che (forse appositamente) generica.
È curioso, infatti, che le già esistenti norme di legge sul tema facciano da sempre riferimento a “dichiarazioni” sulla conformità, e non all’allegazione di apposita e precipua documentazione.

Di seguito il cenno a taluni esempi:

• art. 29 c. 1-bis, L. 52/1985 (in materia di conformità catastale): “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”;
• art. 36-bis, comma 3, D.P.R. 380/2001 (in materia di conformità urbanistica): “La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento […]”;
• art. 46, comma 1, D.P.R. 380/2001: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

Diversamente, la norma così redatta e di cui trattasi (comma 12 dell’art. 130 della bozza della legge di bilancio 2026) potrebbe portare con sé il rischio di costituire un effettivo ostacolo al compimento dell’atto di rinuncia alla proprietà.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione

Con queste avvertenze, sul tema si è innestata la questione rimessa all’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la pronuncia n. 23093 dell’11/8/2025, chiamata in quella sede a verificare se la pienezza e l’esclusività del “diritto di godere e disporre” attribuito al proprietario comprenda anche il potere di abbandonare la cosa.
Ed è proprio in quell’occasione che i giudici di legittimità, nel dirimere il contrasto sorto sul punto, hanno definito la rinuncia alla proprietà immobiliare “una forma attuativa del potere di disposizione del proprietario che non è soggetta dalla legge ad alcun espresso limite di scopo”, da esercitasi mediante un “atto essenzialmente unilaterale e non recettizio” diretto alla perdita del diritto, vale a dire una dichiarazione del titolare del diritto soggettivo diretta unicamente a dismettere il medesimo.

L’atto di rinuncia porta con sé l’effetto riflesso dell’acquisto del bene da parte dello Stato quale conseguenza della mancanza di titolarità del bene (art. 827 c.c.).
Ed è proprio a tal riguardo che è conveniente una chiosa: la meritevolezza della rinuncia abdicativa non è apprezzata in termini di congruità di uno scambio economicamente significativo in base alle regole del mercato (vale a dire che si tratti di un bene utile, o profittevole) e sulla base del fatto che il rinunciante e lo Stato abbiano un plausibile interesse, rispettivamente, a dismetterlo e ad acquisirlo e conservarlo. Di converso, la meritevolezza dell’atto di disposizione viene indagata e acclarata con riferimento al potere dominicale di scegliere la destinazione economica da imprimere alla cosa e di utilizzarla in modo oggettivamente apprezzabile. D’altro canto, la rinuncia alla proprietà di un immobile non è mossa dallo scopo di conseguire l’effetto di farne ricadere gli oneri sullo Stato, essendo l’insorgenza della responsabilità statale una mera conseguenza dell’assenza di altro destinatario.
Se allora, dipanata la problematica da parte dei giudici di legittimità, non esistono ostacoli al riconoscimento, in astratto, del potere di rinunzia al diritto di proprietà immobiliare, non resta che interrogarsi sulle sorti, sul piano pratico, del suo esercizio, a fronte della limitazione sostanziale della dimostrazione della piena regolarità del bene, che finisce di fatto per impedire la dismissione volontaria di un bene affetto da abusi edilizi o carenze di sicurezza.

Che si tratti del rafforzamento del principio, già espresso dall’art. 46 del Testo Unico Edilizia, secondo cui la regolarità edilizia costituisce presupposto essenziale per la validità degli atti che incidono sulla proprietà immobiliare, non v’è alcun dubbio, ma talune perplessità sorgono sulle conseguenze pratiche che la manovra di bilancio è potenzialmente in grado di determinare.
Dovremo forse aspettarci di assistere ad un tramonto, in concreto, della facoltà di rinuncia alla proprietà immobiliare?

Tirando, dunque, le fila del discorso, ci troviamo dinanzi ad una disposizione che, se sarà confermata nel testo finale della legge di Bilancio, rappresenterà l’evoluzione, sul piano pratico, dell’istituto della rinuncia abdicativa, destinata ad essere sottoposta all’inflessibile filtro della conformità e della legalità tecnica del bene.

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